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新城斷臂求生:計劃出售450億 九成已賣項目為新項目

中富網快訊:

  “黑天鵝”事件給新城控股造成的傷口,不知還有多久才能愈合。危機中的新城控股,盡快回籠資金是第一要務。

  10個已轉讓項目中,9個為今年新增

  昨日,新城控股正式發布公告,披露已出售的10個項目情況以及未來的出售計劃。

  新城控股公告稱,截至今年7月24日,公司子公司就杭州聚厲企業管理有限公司等10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議,交易對價合計約為41.54億元,約占公司2018年末經審計歸母凈資產的13.62%,全部以現金支付。接盤房企,除了金科之外,還包括中駿、寶龍、仁恒、旭輝、龍湖。項目多為平價轉讓,其中金科一口氣承接6個項目,收獲最豐。

  新京報記者查閱這些項目后發現,在此次轉讓的10個地塊中,9個為新城控股今年所拿。其中,6月份有2塊地,5月份有3塊地,4月份有2塊地,2、3月份分別為1塊。值得注意的是,僅有中駿、寶龍和旭輝三家共同接盤的義務江東街道青口地塊,是新城控股往年所拿的地塊。

  其中,龍湖接盤的太原HGZ-1934、HGZ-1935號地塊,是新城控股于今年6月取得的項目,此前,新城控股擁有該項目100%權益,需支付土地價款為10.45億元。在此次龍湖接盤中,標的股權及債權比為100%,股權轉讓款為1元,債券轉讓金額約為9.05億元。

  中駿接盤的嘉善2017-31、32號地塊,也是新城控股于今年6月取得的項目,此前,新城控股擁有該項目50%權益,需支付土地價款為1.76億元。在此次中駿接盤中,標的股權及債權比為100%,債券轉讓金額6000萬元。

  仁恒接盤的常熟市編號為2019A-005號地塊,也是新城控股今年4月取得的項目,此前,新城控股擁有該項目100%權益,需支付土地價款為14.46億元。在此次仁恒接盤中,標的股權及債權比為85%,股權轉讓款1元,債券轉讓金額為12.77億元。

  而金科總共承接了6個項目。在6個項目中,金科接盤的河南許昌CD2018-66號地塊,青島HD2019-3041號地塊、日照2018A-129號地塊,都是新城控股于今年5月所得。其中,許昌地塊是通過合作方式取得的,該地塊此前新城控股擁有51%權益,需支付土地價款3.42億元。而在此次金科接盤中,標的股權及債券比為51%,債券轉讓金額為1.72億元。

  金科接盤的宿州市2018-31號地塊,是新城控股于今年4月取得的項目,此前,新城控股擁有該項目100%權益,需支付土地價款為8.7億元。在此次金科接盤中,標的股權及債權比為100%,債券轉讓金額為2.16億元。金科接盤的平湖2019平-7號地塊,是新城控股于今年3月取得的項目,此前,新城控股擁有該項目100%權益,需支付土地價款為2.49億元。在此次金科接盤中,標的股權及債權比為100%,債券轉讓金額為2.12億元。

  此外,金科接盤的江西上饒DEB2019024號和DEB2019025號地塊,是新城控股于今年2月取得的項目,此前,新城控股擁有該項目100%權益,需支付土地價款為6.9億元。在此次金科接盤中,標的股權及債權比為100%,債券轉讓金額為6.9億元。

  出售計劃總貨值約450億,或占上半年新增貨值兩成

  值得注意的是,為了大力推廣高周轉模式,新城控股在內部制定了“0346戰略”,也就是說,拿地即開工,3個月示范區開放,4個月開盤,6個月融資性現金回正,12個月現金流回正,包括拿地、銷售、租賃及融資。

  新京報記者從新城控股的企業年報中看到,很多地塊拿地當年就開始開發。以2018年7月4日新城控股競得的住宅地塊南寧GC2018-033地塊為例,一個月后,該項目就取得了用地規劃許可證,項目案名新城·悅雋江山,同年8月30日,該項目舉行了奠基儀式,同年12月11日,項目首期2號樓、8號樓、12號樓開盤銷售,從拿地到開盤不到6個月。

  這意味著,新城控股已出售的10個項目,大多數來自于今年2月至今新增的住宅項目,這符合快周轉的時間節點。

  在披露10個轉讓項目“花落誰家”后,7月24日晚間,新城控股同時還發布了項目出售計劃,交易總額不超過150億元。

  公告稱,2019年上半年,新城控股土地投資金額約為550億元,扣除本輪交易擬轉讓部分后,2019年上半年土地投資金額約為400億元,相比去年同期增長約為15%。此外,擬轉讓項目,為近期公開市場新獲取的純住宅項目,項目均處于前期階段,尚未銷售。

  按快周轉的時間節點邏輯,新城控股出售計劃內的項目,跟已出售的10個項目一樣,或也是今年2月份以來新增的住宅項目。

  另外,公告還透露了一個細節:本輪交易擬轉讓項目的總貨值約為450億元。據克而瑞研究院統計,2019年前6個月,新城控股新增土地貨值為1770.4億元,這意味著,新城控股本輪交易擬轉讓項目的總貨值,或為今年上半年新增土地貨值的25.41%。

  長三角是投資核心區,轉讓項目多位于三四線城市

  若沒有此次“黑天鵝”事件,新城控股或延續此前的高速發展路徑。新京報記者了解到,自2015年開始,新城控股邁入快速增長期,近3年實現了90.6%的復合增長率。截至2018年11月,新城控股就已完成當年1800億元的銷售目標,比預期時間提前一個月。2019年,新城控股意圖將企業銷售業績再提升一個臺階,實現全年2700億元的銷售目標。

  規模擴張的前提在于土地儲備。通過分析今年上半年新城控股新增土地儲備不難發現,在區域選擇上,長三角仍是新城控股投資核心區,與此同時,拿地方向持續向三四線下沉,從三四線城市布局來看,主要是一些經濟實力較強值得投資的縣市,比如宜興、嘉善等地區。

  實際上,在新城控股2017年、2018年兩年新增土地建面中,三四線城市占比已達到了61.9%和72.4%。克而瑞此前的分析報告稱,剔除吾悅廣場商業項目對新增土地建面的影響,2018年新城發展新增土儲中,三四線城市部分占比達到了66.1%,二線城市占比33.2%,一線城市占比僅0.7%。

  重倉三四線城市,與融創更多偏重一二線布局有所不同。今年年初,融創中國董事長孫宏斌公開表示,“2019年拿地一定會謹慎、小心。”融創拿地還是會以一二線為主。

  在業內人士看來,這或許就是素有“并購王”之稱的融創中國,并未參與此次并購盛宴的原因所在。

責任編輯:CFBJ 專題:

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